Hipotecas: Reclamación de los gastos de formalización

Hipotecas: Reclamación de los gastos de formalización

A pesar de que la Sentencia del Tribunal Supremo declarando la nulidad de la cláusula de las hipotecas del BBVA relativas a los gastos de formalización y su imposición unilateral por parte del Banco, es de 23 diciembre de 2015, no es hasta ahora que ha saltado a los medios lo relativo a la reclamación de dichos gastos, generándose confusión, interés e incertidumbre a partes iguales en los ciudadanos, es por ello por lo que desde este Despacho de Abogados hemos preparado este artículo en orden a explicar y aclarar este tema.

Entrando en materia, debemos señalar que lo esencial de este asunto es que el Tribunal Supremo declaró abusivas y por tanto nulas las cláusulas que imponen al consumidor todos los gastos de formalización de hipotecas, cuando en realidad deberían asumirlos las entidades financieras dado que van dirigidos a asegurar la recuperación del dinero prestado a través de la constitución de dichas hipotecas.

Así, la Sentencia del Supremo se basa principalmente en la extensión de la cláusula, que pretende atribuir al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato, de manera genérica y amplia, y como no, de manera unilateral. Y en una evidente falta de reciprocidad en la distribución de dichos gastos, al ser beneficiados por el negocio jurídico ambas partes (el cliente al recibir el préstamo y el banco al constituirse una hipoteca en su favor).

Se puede reclamar los gastos de formalización que de manera unilateral impuso el banco al comprador/prestatario

De la misma forma, se basa en la legislación para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, que establece que serán en todo caso abusivas (y por tanto nulas) las cláusulas que impongan al consumidor los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario, así como la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.

Por ello, y en relación con los gastos de Notaría y del Registro de la Propiedad, entiende el Tribunal Supremo que la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas para constituir la hipoteca, es un servicio que beneficia al banco y no al cliente siendo por tanto, quien tiene obligación de pago de dichos servicios, al ser el banco quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria.

De igual forma, en cuanto a los tributos que se devengan en estas operaciones y más concretamente en el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, el Tribunal Supremo ha dictaminado que el banco será sujeto pasivo de dicho tributo en lo que se refiere a la constitución del derecho de hipoteca y en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese para el fin de constituir la misma. Por lo que considera nula por abusiva la cláusula en lo referente a dicho impuesto, en base a la legislación que considera como abusiva la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario (en este caso, el banco).

Pues bien, tras esta Sentencia, se han ido sucediendo sentencias de diferentes Juzgados y Tribunales contra diferentes bancos, aplicándose dicha jurisprudencia y por tanto, a favor de los hipotecados frente a los bancos.

Es por ello por lo que se puede reclamar los gastos de formalización (más concretamente los gastos de notario, del registro y los impuestos abonados y los de la gestoría si fue impuesta por el banco), que de manera unilateral impuso el banco al comprador/prestatario.

Sin embargo hay que reseñar que hay juzgados y tribunales que no están concediendo la nulidad de la cláusula en lo relativo a la imposición del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, al entender que corresponde en todo caso, al cliente, apoyándose para dicha afirmación en una contradicción legal.

Procedimiento y documentación

El procedimiento a seguir, sería en primer lugar, reclamar al Banco a través de su servicio de reclamación y/o atención al cliente y si no hay respuesta o ésta es negativa, habría que iniciar la vía judicial.

Y la documentación que se necesita para poder reclamar dichos gastos es:

  • Escritura de la hipoteca
  • Factura del notario
  • Factura del registrador
  • Carta de pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (modelo 600)

Se puede reclamar si la hipoteca está en vigor (el plazo es de 4 años desde que se dictó dicha Sentencia del Supremo, es decir hasta diciembre de 2019) y para el caso de hipotecas que se hayan cancelado, se podrá proceder a la reclamación, si el pago total se hizo cuatro años antes de la Sentencia del Tribunal Supremo, es decir, desde el 23 de diciembre de 2011.

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Autor: Margot Lerena Villarroel